NUDA PROPRIETÀ
La nuda proprietà rappresenta un tipo di contratto particolarmente vantaggioso per l’anziano, poiché permette la vendita della nuda proprietà della casa, riservandosi il diritto di abitare e godere l’immobile vita natural durante.
La proprietà è un diritto costituzionalmente tutelato (art. 42 del Codice Civile ) destinata ad assolvere una funzione sociale, regolato dalla legge. Sotto l’aspetto del diritto privato, la proprietà è il diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico.
Qualora però, sulla proprietà, si costituiscono diritti reali di godimento quali l’usufrutto, il contenuto del diritto di proprietà viene limitato o meglio compresso (la “nuda proprietà”).
Il pagamento può consistere, anziché nel versamento di contanti, nel riconoscere al venditore una rendita vitalizia. Alla morte dell’usufruttuario la nuda proprietà e l’usufrutto si riuniscono e si riforma la piena proprietà, della quale si può disporre liberamente.
Nella formazione del prezzo di cessione di un’unità immobiliare incidono numerosi fattori, che vanno dall’età del venditore al numero di persone che si riservano il diritto di usufrutto, fino allo stato di conservazione dell’immobile e la sua ubicazione. Si può spuntare un ribasso sul prezzo di mercato oscillante, in media, tra il 20 e il 50 per cento.
L’usufruttuario può utilizzare l’immobile, affittarlo ad uso abitativo, ma non può mutarne l’uso. Le spese di manutenzione ordinarie sono a carico dell’usufruttuario insieme all’IRPEF e all’ICI, mentre quelle straordinarie sono a carico del nudo proprietario.
Il nudo proprietario non deve dichiarare la rendita dell’immobile nel modello 730 o “Unico”, in quanto chi usa il bene è l’usufruttuario. Il vantaggio principale però è al momento della compravendita: cedendo la sola nuda proprietà, l’imposta di registro (a carico dell’acquirente) si paga in percentuale.
USUFRUTTO
L’usufrutto è regolato dall’art. 981 del Codice Civile e consiste nel diritto di godere della cosa altrui con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica. Molti anziani desiderano vendere l’immobile in cui abitano, per assicurarsi una vecchiaia dignitosa. Il detentore del diritto di usufrutto non sostiene e non partecipa alle spese straordinarie dell’immobile (sia unità singola che condominiale); paga però l’IRPEF e le imposte dirette, per la propria quota.