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CONSULENZA

NOZIONI GENERALI

 

INDICE:

• LA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE
• I PRELIMINARI DI COMPRAVENDITA
• IL ROGITO
• CONTRATTI DI LOCAZIONE
• CEDOLARE SECCA
• I.R.P.E.F. - IMPOSTA SUL REDDITO DELLE PERSONE
• ADEMPIMENTI PER L'ACQUISTO DI UN'IMMOBILE
• ATTESTATO PRESTAZIONE ENERGETICA
• CONFORMITÀ PLANIMETRIE CATASTALI
• CATEGORIE CATASTALI
• IL MUTUO
• LA NUDA PROPRIETA'
• USUFRUTTO
• DUE DILIGENCE
• GLOSSARIO

 

 

LA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

La compravendita è un negozio giuridico con il quale una parte (venditore) trasferisce a un'altra (acquirente) la proprietà di una cosa o di un altro diritto verso il corrispettivo di una somma di denaro (art.1470 del Codice Civile)
È chiamato anche preliminare di compravendita o promessa di vendita.
Per questo tipo di contratto è prevista la forma scritta (articolo 1350 del Codice Civile).
Oltre il prezzo di vendita dell'immobile sono a carico della parte acquirente le seguenti spese:
• imposta di registro;
• IVA (se si acquista da impresa di costruzione o da una società);
• imposta ipotecaria(dovuta per formalità di trascrizione, iscrizione, rinnovazione e
annotazione eseguite nei registri pubblici immobiliari)
• imposta catastale(voltura catastale);
• marche da bollo e Diritti Conservatore;
• spese registrazione ove occorra del preliminare di compravendita (le imposte di
registro pagate in occasione della registrazione potranno essere recuperate in sede di
registrazione dell'atto definitivo di compravendita) e dell’atto definitivo;
• spese notarili per l'atto di compravendita e per l'atto di mutuo;
• oneri derivanti dalle spese bancarie per l’acquisizione di un eventuale mutuo;
• spese allacciamento ai servizi pubblici (acqua, gas, luce, telefono);
• spese per varianti tecniche e materiali extracapitolato (se si acquista da impresa di
costruzione);
• spese agenzia di mediazione.

L'importo di tali spese varia a seconda che si tratti di:
- acquisto da privato
- acquisto da impresa di costruzioni
- acquisto prima casa non di lusso (da Cat. A/2 a Cat. A/9 e Cat. A/11)
- acquisto seconda casa o altro
- bene di lusso (Cat. A/1)

Qui di seguito riportiamo un riassunto delle principali casistiche, per ulteriori
informazioni siamo a vostra completa disposizione.

REGIME AGEVOLATO ACQUISTO 1° CASA
Da privato
Imposta di registro 2%
Imposta ipotecaria in misura fissa € 50
Imposta catastale in misura fissa € 50
Da impresa di costruzioni
Iva al 4%

REGIME ORDINARIO ACQUISTO 2° CASA
Da privato
Imposta di registro 9%
Imposta ipotecaria € 50
Imposta catastale € 50
Da impresa di costruzioni
Iva al 10%.

Per la parte venditrice non ci sono costi se non in casi particolari.

I PRELIMINARI DI COMPRAVENDITA (compromesso)

È un contratto con il quale le parti promettono di concludere un futuro contratto di cui fin d'ora viene determinato l'intero contenuto.
Si tratta di un documento di carattere privato (non deve, infatti, essere redatto da un notaio obbligatoriamente) fra le parti, nel quale però sono già individuati tutti gli aspetti che saranno inseriti nell'atto finale di compravendita vero e proprio, detto "rogito".
Tutto, cioè, deve essere già deciso con il compromesso, per questo si consiglia di redigerlo nella forma più dettagliata possibile.
Gli elementi fondamentali da indicare nel compromesso sono i seguenti.
I dati completi dei contraenti.
Prezzo dell'immobile.
I mezzi di pagamento e le relative scadenze.
La descrizione dell'immobile.
La data del rogito.
Presenza di eventuali vincoli (come ipoteche o servitù varie).
Regolarità rispetto alle norme edilizie, alla certificazione energetica e la certificazione per gli impianti elettrici,gas,automazione, radiotelevisivi etc...
Eventuali clausole pertinenziali, o versamento di caparra confirmatoria o caparra penitenziale.
Il titolo del possesso con la date di inizio ed eventuali limitazioni.
La clausola dell'arbitrato (che eviterà o accorcerà i tempi giudiziari) da utilizzare in caso di rescissione.
Data e firma dei contraenti.
Il compromesso è garantito dal versamento di una caparra, in genere pari a circa il 10% del prezzo finale.
La caparra è una somma di denaro data come garanzia. Ne esistono due tipi (confirmatoria e penitenziale). Negli acquisti di case tra privati se ne usa quasi sempre una sola: quella confirmatoria.

IL ROGITO

Il rogito è l'atto definitivo, redatto obbligatoriamente da un notaio e obbligatoriamente in forma scritta (art.1350 del Codice Civile), per mezzo del quale si passa la proprietà dell'immobile dal venditore al compratore.
La scelta del notaio è affidata al compratore, per legge, ed è estremamente importante.
È buona norma incaricare il notaio, dopo avergli dato gli elementi necessari per identificare l'immobile e la sua provenienza, di effettuare tutti gli accertamenti sulla regolarità dei documenti.
Nel rogito vengono in sostanza ripetuti gli accordi già trascritti nel compromesso, con qualche aggiunta che si sia resa necessaria nel tempo; in presenza del notaio le parti firmano l'atto, l'acquirente salda la parte venditrice e da questa riceve le chiavi.
Al momento del rogito il venditore deve presentare i seguenti documenti:
la carta d'identità e il codice fiscale;
il rogito di acquisto o la dichiarazione di successione in cui sia compreso l'immobile da vendere
le licenze e le concessioni edilizie con le eventuali varianti;
il certificato di abitabilità/agibilità;
le domande di condono edilizio con i bollettini di versamento dell'oblazione o le concessioni in sanatoria;
le planimetrie e i certificati catastali;
la copia del regolamento condominiale;
le fatture delle spese d'acquisto dell'immobile e delle spese per i lavori fatti nell'edificio (anche sulle parti condominiali) fino al 31/12/1992.
A partire dal 1 gennaio 1998 al rogito va allegata la dichiarazione di conformità dell'immobile alle norme sulla sicurezza (legge n.46/90) relativamente agli impianti elettrici, rilasciata dai tecnici.
Fino al momento della stipula davanti al notaio, la proprietà e i rischi connessi alla proprietà sono a carico della parte venditrice.
Si ricorda che al momento del rogito di solito viene saldato anche il conto delle mediazioni, viene pagata l'IVA, o l'imposta di registro e la parcella del notaio.
I mezzi di pagamento più comuni sono l'assegno circolare (preferito perché il pagamento è garantito direttamente dalla banca che lo ha emesso), molto raramente i contanti e i semplici assegni bancari.

CERTIFICAZIONE ENERGETICA: il dlgs 152/2005 ha introdotto l'obbligo della certificazione energetica dell'immobile da presentare al momento del rogito e con costo a carico del venditore. La novità  ha avuto tempi di attuazione graduali e l'obbligo della certificazione à stata così stabilita:
- dal 2 febbraio 2007 la certificazione energetica deve essere presentata per gli edifici di nuova costruzione con richiesta di rilascio permessi di costruire o DIA presentate a partire dal 9 ottobre 2005 e sottoposti a ristrutturazione integrale o parziale del 20%, complessivamente superiori a 1000 mq di superficie netta calpestabile;
- dal primo luglio 2007 la certificazione è obbligatoria per edifici già  esistenti superiori a 100 mq di superficie netta calpestabile, nel caso di compravendita dell'intero immobile;
- dal primo luglio 2008 la certificazione diventerà  obbligatoria per edifici esistenti di qualsiasi metratura netta calpestabile, nel caso di compravendita di dell'intero immobile e non di singole unità  immobiliari o porzioni dello stesso;
- dal primo luglio 2009 l'obbligo riguarderà  tutti gli edifici già  esistenti di qualsiasi metratura netta calpestabile, nel caso di qualsiasi compravendita (una o più unità  immobiliari o intero immobile).

DOPO LA VENDITA
Comunicazione di cessione di fabbricato entro 48 ore dalla consegna dell'immobile.
Il venditore è obbligato a presentare il modulo presso la questura centrale o al commissariato competente, per denunciare l'avvenuta consegna.
Comunicare all'amministratore di condominio il cambio di proprietà, affinchè possa procedere al corretto addebito delle spese condominiali ed ai conteggi di conguaglio
Volturare tutte le utenze ( acqua, gas, luce, spazzatura, telefono)
Eventuale cambio di residenza e dei documenti personali
Circa due o tre mesi dal rogito, si potrà ritirare presso il notaio la copia autentica dell'atto di compravendita
In caso di compravendita di immobili si applicano le seguenti imposte:

  • l'imposta di registro in misura proporzionale o, in alternativa, l'Iva, più l'imposta di registro in misura fissa
  • l'imposta ipotecaria
  • l'imposta catastale

CONTRATTI DI LOCAZIONE

La locazione è il contratto con il quale una parte (locatore) concede all'altra (conduttore) il godimento di un immobile, per un determinato periodo di tempo, in cambio di denaro.
È disciplinato dagli articoli 1571-1654 del Codice Civile
L’oggetto della locazione può essere costituito da terreni, aziende, edifici, impianti, mezzi di trasporto, e da qualsiasi bene non consumabile.
Il contratto di locazione deve contenere:
La data di stipula.
È la data del giorno della firma. È importante perché a partire da questo giorno la legge concede trenta giorni per registrare il contratto, e per fare decorrere (cioè iniziare) il contratto.
I dati anagrafici delle parti.
L'identificazione dell'immobile che viene preso in locazione.
È importante specificare con esattezza l'uso per cui viene ceduto o preso in locazione: uso abitazione, o ufficio, o laboratorio...
Il canone di locazione
La durata
La durata delle locazioni (e delle sublocazioni: il cosiddetto "subaffitto") è differente a seconda del tipo di immobile che si affitta e dei contratti che si sottoscrivono.
Per uso abitazione 4+4 anni (eccezione fatta per le esigenze di natura transitoria, contratti convenzionati, o ad uso turistico).
Per uso diverso dall'abitazione 6+6 anni (per "uso diverso" si intendono tutte le attività lavorative: studi professionali per qualsiasi attività di lavoro autonomo o collettivo, uffici, magazzini, laboratori, industrie ecc..
Per uso alberghiero, 9 anni.
Nei contratti tipo è vietata la sublocazione, quindi, se qualcuno desidera prendere in locazione una unità immobiliare per locarla a sua volta ad un'altra persona, deve chiedere al momento della stipula del contratto che questo sia previsto.
Prima di avere le chiavi dell'unità immobiliare, il conduttore versa al locatore un importo pari ad un periodo, di solito una mensilità, di locazione e spese condominiali e ad un deposito cauzionale abitualmente pari a tre mesi del canone di locazione. Il deposito copre gli eventuali danni all'unità immobiliare non derivanti dal normale degrado d'uso e verrà restituito al conduttore, dopo la verifica dello stato dell'unità immobiliare, con gli interessi di legge maturati.

I.R.P.E.F. Imposta sul reddito delle persone

L'I.R.P.E.F. dovuta sul reddito da immobili è calcolata sulla Dichiarazione dei Redditi in proporzione ai giorni e alla quota di possesso dell'immobile.
Il reddito immobiliare va sommato alle altre fonti di reddito possedute (lavoro dipendente, pensione, lavoro autonomo etc), quindi ciascun cittadino pagherà in funzione del totale dei propri redditi.
Il reddito dei fabbricati di nuova costruzione va dichiarato a partire dalla data in cui l'immobile è pronto all'uso o viene comunque utilizzato.
L'imponibile I.R.P.E.F. varia in base all'utilizzo dell'immobile, alla sua rendita catastale o all'eventuale canone di locazione.
La rendita è indicata normalmente sull'atto notarile di acquisto, ma può essere riscontrata con una visura catastale, richiesta presso il Catasto competente per territorio. Tale rendita va maggiorata del 5%.
Abitazione principale
L'abitazione principale è completamente esente dall' I.R.P.E.F. l'esenzione spetta soltanto per un fabbricato.
L'immobile concesso in locazione è tassato in base al canone d'affitto annuo, con detrazioni forfettarie che dipendono dal tipo di contratto di locazione in corso.

ADEMPIMENTI PER L'ACQUISTO DI UN IMMOBILE

Chi volesse acquistare un immobile deve provvedere ad effettuare, prima della firma del contratto, una serie di verifiche:

  • catastali
  • urbanistiche
  • ipotecarie
  • situazione conformità impianti

Le ricerche catastali
È necessario rivolgersi all'ufficio del catasto della propria città, al salone visure, è sufficiente richiedere una semplice visura dei documenti.

 

Le ricerche urbanistiche
Riguarda la visura od il certificato della domanda di condono, della licenza o concessione edilizia e della licenza di abitabilità.

 

Le ricerche ipotecarie
Si eseguono presso la Conservatoria della città, sempre avendo disponibili i dati anagrafici del proprietario dell'immobile.
Inoltre controllare eventuali diritti di prelazione da parte di terzi.

 

Scheda Catastale
È un elemento importantissimo nel quale ci imbattiamo spesso.
Infatti, questo documento, non solo serve per individuare la rendita catastale dell'immobile per il pagamento delle imposte dirette, ma è anche un elemento fondamentale per ricercare tutte quelle informazioni possibili sull'immobile quali: l'attuale proprietà, la grandezza e la via esatta, soprattutto per chi deve comprare casa.
Altro dato interessante che si può ricavare dalla scheda catastale è l'orientamento geografico.
Si può richiedere presso l'ufficio del Catasto del Comune.
È importante che la disposizione interna dei locali corrisponda effettivamente a quella riportata sul disegno, perciò se la piantina è diversa occorre che chi vende offra la documentazione riguardante modifiche interne apportate che a seconda dei casi sono: condono edilizio, autorizzazione edilizia, concessione edilizia.

 

ATTESTATO PRESTAZIONE ENERGETICA (APE)

Qui di seguito riportiamo uno schema riassuntivo generale in materia di ATTESTATO PRESTAZIONE ENERGETICA, documento di sintesi chiaramente non esaustivo della casistica.  L'obbligo di allegare l'APE (attestato prestazione energetica) agli atti con effetti reali a titolo oneroso è stato abrogato.

 

A partire dal 2 febbraio 2007:

Per tutti gli edifici (interi edifici o singole unità immobiliari) già ultimati e dotati di impianti - costruiti in forza di permesso di costruire o di denuncia di inizio attività rispettivamente richiesto o presentata dopo l'8 ottobre 2005 (in caso di permesso di costruire è alla data della richiesta e non alla data del rilascio che bisogna fare riferimento)

 

Per tutti gli edifici (interi edifici o singole unità immobiliari) costruiti in forza di permesso di costruire o di denuncia di inizio attività rispettivamente richiesto o presentata prima dell'8 ottobre 2005 ma che siano stati oggetto di intervento di ristrutturazione radicale (ristrutturazione integrale degli elementi edilizi costituenti l'involucro di edifici esistenti di superficie utile superiore a 1000 metri quadrati e demolizione e ricostruzione di edifici esistenti di superficie utile superiore a 1000 metri quadrati), in forza di permesso di costruire o di denuncia di inizio attività rispettivamente richiesto o presentata dopo l'8 ottobre 2005

 

Per per tutti gli edifici e le singole unità immobiliari  sui quali siano stati eseguiti interventi finalizzati al miglioramento delle prestazioni energetiche per i quali si intenda accedere agli incentivi ed alle agevolazioni di qualsiasi natura (es. contributi e sgravi fiscali), in relazione ai quali sia già stato rilasciato l'attestato di prestazione energetica o, in via transitoria l'attestato di qualificazione energetica, a prescindere dall'epoca di costruzione e dalla data in cui è stata fatta la richiesta del titolo edilizio. In tali casi bisognerà verificare caso per caso se il cedente abbia eseguito simili interventi e se si sia già fatto rilasciare l'attestato necessario per accedere agli incentivi ed agevolazioni fiscali. In caso di varianti in corso d’opera, ai fini della disciplina in commento, si dovrà far sempre riferimento alla data della richiesta del provvedimento originario.   

 

A partire dall’ 1 luglio 2007 oltre alle ipotesi di cui sopra, anche per tutti gli edifici - già ultimati e dotati di impianti - di superficie utile superiore a 1000 mq, semprechè si tratti dell'intero immobile e non delle singole porzioni immobiliari, a prescindere dall'epoca di costruzione e dalla data in cui è stata fatta la richiesta del titolo edilizio, purchè, come detto, si tratti di edifici per i quali i lavori di costruzione siano stati ultimati.

 

A partire dall’ 1 luglio 2008 oltre alle ipotesi di cui sopra, anche per tutti gli edifici - già ultimati e dotati di impianti - di superficie utile sino a 1000 mq, semprechè, anche in questo caso, si tratti dell'intero immobile e non delle singole unità immobiliari, a prescindere dall'epoca di costruzione e dalla data in cui è stata fatta la richiesta del titolo edilizio, purché, come detto, si tratti di edifici per i quali i lavori di costruzione siano stati ultimati

 

A partire dall’ 1 luglio 2009 per tutti gli immobili, ivi comprese le singole unità immobiliari. Praticamente da tale data (1 luglio 2009) l'obbligo di allegazione riguarderà tutti gli edifici (interi edifici o singole unità immobiliari), a prescindere dall'epoca di costruzione e dalla data in cui è stata fatta la richiesta del titolo edilizio, purchè si tratti, come al solito, di edifici per i quali i lavori di costruzione siano stati ultimati e già dotati di impianti.

 

Esclusioni:
Restano invece esclusi dall'ambito di applicazione della normativa de quo tutti quegli "edifici" che non dispongano di impianti di riscaldamento o di condizionamento o comunque di impianti e dispositivi tecnologici per i quali si ponga un problema di rendimento e/o di risparmio energetico. Si pensi ad esempio ad un accessorio ad uso deposito attrezzi o ad un accessorio ad uso autorimessa o ad un gazebo o ad altro manufatto  ecc...  E' inoltre confermata l'esclusione dall'obbligo della dotazione di attestato di prestazione energetica per i seguenti fabbricati: Per gli immobili soggetti a vincolo culturale e per gli immobili soggetti a vincolo paesaggistico

Per i fabbricati industriali, artigianali e agricoli non residenziali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili
Per i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati.

 

Per le unità immobiliari la cui classe efficienza energetica sia uguale a quella di cui alla soglia "G"  -(Punto 9 All.A delle Linee Guida al DM 26/06/2009) con obbligo di specifica dichiarazione in atto e relativa comunicazione all'ente regionale o provinciale preposto al controllo.

CEDOLARE SECCA

Cedolare secca: tassazione affitti a doppia strada
A partire dal 2011 chi (proprietario o titolare di diritto reale di godimento), al di fuori dall'attività d'impresa o di lavoro autonomo, loca immobili a uso abitativo - ed eventualmente, insieme all'appartamento, le sue pertinenze - può scegliere di tassare i canoni con un'imposta sostitutiva dell'Irpef e delle addizionali comunale e regionale, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione, del 21%. Misura che si abbassa dal 10% al 15% per i contratti a canone concordato relativi a immobili siti nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (individuati dal Dl 551/1998, all'articolo 1, lettera a e b) e in quelli ad alta tensione abitativa.
Sono assoggettabili a cedolare secca anche i canoni relativi a contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell'anno, per i quali non c'è l'obbligo di registrazione.
La cedolare secca sostituisce, inoltre, le imposte di registro e di bollo sulle risoluzioni e sulle proroghe del contratto di locazione.

La scelta comporta benefici anche per l'inquilino che, dal canto suo, avrà la sicurezza di un canone fisso e non modificabile. Per il periodo nel corso del quale i fitti saranno assoggettati a cedolare secca, infatti, è sospesa per il locatore la facoltà di chiederne qualsiasi aggiornamento (compresa la variazione 'Istat'), pur se prevista nel contratto.
Un legame questo fra le parti che la norma rafforza al punto da subordinare l'efficacia dell'opzione per la tassazione sostitutiva proprio alla dichiarazione preventiva di rinuncia agli aggiornamenti, che il locatore deve comunicare per raccomandata al conduttore.

Al proprietario dell'immobile (o al titolare di altro diritto reale di godimento) viene, dunque, aperta una nuova strada rispetto a quella ordinaria, seguendo la quale i canoni di locazione partecipano al reddito complessivo, poi tassato in base alle aliquote fissate per i diversi scaglioni Irpef. In ogni modo, anche nel caso si optasse per la cedolare secca, il reddito sottoposto a imposta sostitutiva non può essere inferiore a quello catastale, determinato applicando le tariffe d'estimo.

CONFORMITÀ PLANIMETRIE CATASTALI

All'articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, e' aggiunto il seguente comma: "1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari".

La norma di cui al comma 1-bis impone, quindi, a pena di nullità, per gli atti relativi alle unità immobiliari urbane:

- l'identificazione catastale delle stesse (che in precedenza era richiesta, a fini della "designazione precisa delle cose che formano oggetto" dall'art. 51, n. 6, l. not. solo "per quanto sia possibile" e comunque non a pena di nullità; e, ai fini della pubblicità, dall'art. 2826, c.c., per l'iscrizione di ipoteca, e dall'art. 2659, n. 4), c.c., per la trascrizione, nelle relative note);

- il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, il tutto accompagnato dalla dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.
Per unità immobiliari urbane, stante anche la finalità della norma, dovrebbero intendersi i fabbricati (compresi quelli mai denunciati e quelli che abbiano perso i requisiti della ruralità) e le aree urbane.

Quanto all'indicazione delle planimetrie, non c'è un obbligo di allegazione, sebbene questa sia opportuna. È opportuno segnalare che, nel caso di non corrispondenza fra la configurazione dell'immobile e la sua rappresentazione grafica, da una prima lettura della bozza, sembrerebbe necessario introdurre in catasto una planimetria aggiornata, in vista della stipula dell'atto.
La dichiarazione della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie deve provenire dagli intestatari.

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CATEGORIE CATASTALI

Le categorie catastali, nate a seguito della creazione del Nuovo Catasto Edilizio Urbano nel 1939, costituiscono l'indice di riferimento per la classificazione e la determinazione delle rendite della maggioranza dei beni immobili, che è lo scopo principale del catasto.

Tipologie e categorie catastali immobili:

RESIDENZIALI

COMMERCIALI

TERRENI

IL MUTUO

l mutuo è un prestito erogato di norma da una banca che è garantito dallo stesso immobile, sul quale viene iscritta un' ipoteca: se il debitore non rende il denaro prestato, il creditore può chiedere che la casa venga venduta all'asta e il ricavato utilizzato per coprire il debito residuo.
Per scegliere il mutuo bisognerà partire dalle proprie esigenze e valutarle molto bene. Esiste, infatti, attualmente una tale offerta di diverse soluzioni che potremmo dire che sicuramente qualche Istituto di Credito avrà il prodotto che sembra confezionato su misura per le nostre richieste.
Quindi, anche per il mutuo, sarà opportuno visitare il più alto numero di Banche al fine di scegliere l'offerta migliore per noi. Il mutuo, salvo rare eccezioni, non sarà concesso che per un importo massimo del 75% del valore commerciale dell'immobile da ipotecare.
Ogni contratto di mutuo viene caratterizzato dal tasso di interesse applicato al finanziamento e dalla durata.
Il costo di un mutuo non è limitato agli interessi sul capitale ma su di esso gravano anche tutta una serie di costi: le spese iniziali e quelle di gestione.

Il mutuatario è tenuto a corrispondere oltre agli interessi pattuiti anche:

  • le spese di istruttoria della pratica: l'istruttoria è la fase in cui la banca compie tutti gli atti necessari a stabilire se il finanziamento debba o meno essere concesso: vagliare la capacità di credito del richiedente il mutuo, acquisire la documentazione necessaria etc.
  • le spese di perizia: la perizia è effettuata da un tecnico di fiducia della banca che accerta il valore dell'immobile e che lo stesso sia in regola con la normativa edilizia
  • le spese notarili
  • il costo dell'imposta sostitutiva
  • i costi assicurativi: l'assicurazione incendio e scoppio è richiesta obbligatoriamente e il suo costo totale dipende dall'importo assicurato e dalla durata del mutuo

Può accadere - e spesso accade - che l'immobile da acquistare sia gravato da ipoteca in quanto il proprietario ha usufruito di un mutuo per l'acquisto e non l'ha ancora saldato.
In questo caso, le alternative sono due:
accollarsi il mutuo
pretendere l'estinzione del mutuo e la cancellazione dell'ipoteca

LA NUDA PROPRIETA'

  • La nuda proprietà rappresenta un tipo di contratto particolarmente vantaggioso per l'anziano, è possibile vendere la nuda proprietà della casa, riservandosi il diritto di abitare e godere l'immobile vita natural durante.
  • La proprietà è un diritto costituzionalmente tutelato (art. 42 del Codice Civile ) destinata ad assolvere una funzione sociale, regolato dalla legge. Sotto l'aspetto del diritto privato, la proprietà è il diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico.
  • Qualora però sulla proprietà si costituiscono diritti reali di godimento quali l'usufrutto, il contenuto del diritto di proprietà viene limitato o meglio compresso (la "nuda proprietà").
  • Il pagamento può consistere, anzichè nel versamento di contanti nel riconoscere al venditore una rendita vitalizia. Alla morte dell'usufruttuario la nuda proprietà e l'usufrutto si riuniscono e si riforma la piena proprietà, della quale si può disporre liberamente.
  • Nella formazione del prezzo di cessione di un'unità immobiliare incidono numerosi fattori che vanno dall'età del venditore al numero di persone che si riservano il diritto di usufrutto, lo stato di conservazione dell'immobile, la sua ubicazione. Si può spuntare un ribasso sul prezzo di mercato oscillante tra il 20 e il 50 per cento.
  • L'usufruttuario, può utilizzare l'immobile, affittarlo ad uso abitativo ma non può mutare l'uso. Le spese di manutenzione ordinarie sono a carico dell'usufruttuario insieme all'irpef e all'ici, mentre quelle straordinarie sono a carico del nudo proprietario
  • Il "nudo proprietario" non deve dichiarare la rendita dell'immobile nel modello 730 o "Unico" in quanto chi usa il bene è l'usufruttuario. Il vantaggio principale però è al momento della compravendita: cedendo la sola nuda proprietà, l'imposta di registro (a carico dell'acquirente) si paga in percentuale.

USUFRUTTO

L'usufrutto è regolato dall'art. 981 c.c. e consiste nel diritto di godere della cosa altrui con l'obbligo di rispettarne la destinazione economica. Molti anziani desiderano vendere l'immobile in cui abitano, per assicurarsi una vecchiaia dignitosa. Il detentore del diritto di usufrutti non sostiene e non partecipa alle spese straordinarie dell'immobile (sia unità  singola che condominiale); paga però l'IRPEF e le imposte dirette, per la propria quota.

DUE DILIGENCE

Project Developers ed istituzioni finanziarie spesso necessitano di servizi di "due diligence" per acquisire una visione più approfondita del valore intrinseco e dei rischi relativi ad un progetto. Questo è essenziale per un corretto e proficuo investimento.
L'attività  di Due Diligence è rivolta all'acquisizione di tutti i dati utili al fine della valutazione delle criticità  presenti in un progetto.
Le analisi possono assumere caratteristiche e connotati diversi a seconda delle specifiche esigenze del potenziale acquirente e/o finanziatore di un'iniziativa.

GLOSSARIO

ABITABILITÀ:
Idoneità di un'unità immobiliare per essere abitata secondo i requisiti stabiliti dalle legge. Tali requisiti riguardano l'altezza dei locali, la luminosità e la presenza di finestre, la sicurezza e la conformità degli impianti,
Tale certificato viene rilasciato dal Comune previo esito positivo dei controlli.
ABUSO EDILIZIO:
Variazione della struttura o della volumetria di un immobile non approvata dagli uffici competenti o non sanata successivamente. La presenza di abusi edilizi vieta il trasferimento dell’immobile.
ACCONTO:
L'acconto è la somma versata prima del saldo definitivo totale. A differenza della caparra confirmatoria o penale (vedi) deve essere semplicemente restituita qualora l’affare non vada a buon fine.
AFFITTO (canone di locazione):
L’importo del canone di locazione è liberamente definito tra le parti e costituisce una somma di denaro versata in cambio di un servizio (la messa a disposizione di un alloggio contro l’usufrutto temporaneo di tale alloggio).
AGENTE IMMOBILIARE :
chi intermedia una transazione di vendita di un immobile / attività. L'agente non deve mai essere proprietario dell'immobile e deve essere iscritto al ruolo degli agenti d'affari in mediazione tenuto presso le camere di commercio.
ATTICO
Appartamento all’ultimo piano con ampio terrazzo. Si distingue dalla mansarda perché questa è spiovente mentre il tetto dell’attico è a copertura piatta. Una costruzione che sovrasta parzialmente l’attico viene definita superattico.
CAPARRA (o prenotazione):
La caparra consiste in una somma di denaro versata al momento della stipula del contratto. Rappresenta una garanzia contro eventuali inadempienze ed ammonta in genere al 30% del totale dell’affitto. Se il conduttore si ritira dal contratto, perde ciò che ha versato. Se è il locatore a ritirarsi dall’impegno, dovrà rendere al conduttore il doppio della somma ricevuta. (art. 1385, c. 2° c.c.). Caparra ed acconto sono due cose ben distinte. L’acconto, infatti, a differenza della caparra deve essere semplicemente restituito qualora il contratto non vada a buon fine.
CAPARRA CONFIRMATORIA
È un anticipo sul prezzo d'acquisto dell'immobile. Viene versata dall'acquirente quando firma il compromesso e impegna entrambi le parti alla conclusione dell'affare. Se l'acquirente si ritira dall'affare perde ciò che ha versato; se è il venditore (cioè chi ha già incassato i soldi) a ritirarsi dall'impegno sarà lui a dover rendere all'acquirente la somma ricevuta, oltre a una penale pari a quanto incassato: in pratica, restituirà il doppio della somma ricevuta. La parte che rispetta i patti (cioè che non si ritira) può ricorrere in giudizio per ottenere quanto stabilito in contratto. Inoltre potrà richiedere un risarcimento del danno subito.
CAPARRA PENITENZIALE O PENALE
Somma a garanzia dell’adempimento di un contratto. In questo modo il venditore e il compratore hanno già stabilito che l'uno o l'altro possono recedere dal contratto pagando appunto una penitenza. Nel caso sia il compratore a recedere perde quanto versato, in caso sia il venditore deve restituirla doppia.
CAPITOLATO
Descrizione delle opere e dei materiali con cui viene realizzata una nuova costruzione oppure ristrutturata.
CASA D’EPOCA
In teoria è un edificio di almeno cinquant’anni ma nato come signorile. Nella pratica l’espressione si usa anche per un palazzo vecchio ben ristrutturato.
CATASTO
E' l'ufficio del Ministero delle Finanza. E’ l'inventario dei beni immobiliari esistenti in uno Stato. Scopo principale del catasto è quello fiscale. Altre funzioni secondarie ne derivano in quanto dalla consultazione dei registri catastali si possono rilevare l'accertamento della proprietà, la stima delle unità immobiliari, la stima dei terreni
CERTIFICATO DI DESTINAZIONE D’USO
Certificato rilasciato dal Comune che attesta la destinazione d’uso di un immobile.
CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA
Certificato rilasciato dal Comune che attesta la destinazione urbanistica di un terreno. Tale documento è obbligatoriamente da allegare ad ogni atto notarile avente per oggetto un terreno edificabile e non.
CONCESSIONE EDILIZIA
l'atto con cui un Comune concede la costruzione o la ristrutturazione di un immobile. In genere è oneroso, nel senso che impone il pagamento di oneri di concessione (e anche di urbanizzazione). Qualsiasi difformità dalla concessione costituisce abuso edilizio.. Con l’entrata in vigore del testo unico dell’edilizia, muterà il nome in “permesso a costruire”.
CONDIZIONE RISOLUTIVA
Condizione alla quale un contratto si considera rescisso o risolto.
CONDIZIONE SOSPENSIVA
Condizione alla quale si subordina la realizzazione di un contratto.
CONDOMINIO
Nel linguaggio comune, edificio a più piani con diversi appartamenti. In quello giuridico, comunione necessaria delle parti comuni di un edificio, in genere a struttura verticale, tra i condomini comproprietari.
CONDONO EDILIZIO
Se ci sono difformità tra la planimetria originariamente depositata in catasto e quella attuale vi sono due possibilità o si tratta di semplici irregolarità formali sanabili con una semplice segnalazione in catasto o invece si tratta di irregolarità sostanziali, che violando leggi e regolamenti urbanistici andavano "sanate" mediante il condono edilizio. Non è possibile vendere una casa non condonata.
CONDUTTORE
Detto anche locatario o inquilino, è colui che riceve in godimento un immobile in cambio di un corrispettivo (canone).
CONSUMI O UTENZE:
Per utenze si intendono le spese di acqua calda e fredda, telefono, elettricità e gas. Per quanto riguarda la locazione stagionale, se non sono già comprese nel costo dell’affitto, e in tal caso deve essere specificato sul contratto, le utenze saranno calcolate secondo il reale consumo con una lettura ad inizi e a fine affittanza. Per contratti di locazione transitori di 12 o 18 mesi, la lettura potrebbe essere effettuata ogni 2 o 3 mesi per agevolare l’inquilino. Nel caso di contratti 4+4 per residenza, solitamente vengono direttamente effettuate le volture delle utenze a nome dell’intestatario del contratto.
CONTRATTO D’AFFITTO:
Il contratto d’affitto consiste in un documento solitamente firmato in duplice o triplice copia da entrambe le parti (conduttore e locatore) che contiene tutti i dettagli dell’appartamento, i termini della locazione e le caratteristiche essenziali dell’alloggio. Di norma sono contenuti: durata del contratto, ammontare dell’affitto, eventuali costi aggiuntivi, tempi e modalità di disdetta (3/6 mesi con raccomandata AR), condizioni per eventuali aumenti dell’affitto, deposito cauzionale, norme abitative generali, definizioni delle riparazione per cui è responsabile il proprietario e quelle a cui deve provvedere l’inquilino. Dopo la stipula del contratto e la firma da entrambe le parti, deve essere registrato entro 30 giorni presso l’Ufficio delle Entrate più vicino. Contestualmente alla consegna delle chiavi, deve essere consegnata all’inquilino una descrizione dell’immobile al momento della consegna, e nel caso di alloggio arredato, un inventario di tutti gli elementi presenti nell’appartamento
CUCINA ABITABILE
Cucina attrezzata a consentire a mangiare almeno 4 persone comodamente sedute. Il tinello è una cucina abitabile direttamente comunicante con una sala; se di piccole dimensioni si chiama semplicemente angolo cottura.
DEPOSITO CAUZIONALE:
Generalmente, con la consegna delle chiavi e la conseguente presa di possesso, deve essere lasciata all’agenzia o al proprietario una somma di denaro (cauzione) ad eventuale copertura di danni o rotture arrecate all’alloggio o alle sue componenti. Se non necessario, il deposito sarà restituito al conduttore alla fine del soggiorno. La somma è decisa dal proprietario o dall’agenzia, ma per legge non può essere superiore a tre mesi di canone o al 20% circa del canone di affitto (nel caso di locazioni stagionali). In caso di locazioni 4 + 4 il denaro è tenuto in deposito per tutta la durata della locazione e produce interessi legali che devono essere liquidati all'inquilino alla fine di ogni anno o in un’unica soluzione alla fine dell’affittanza, anche se manca una richiesta espressa. Generalmente, per semplificare l'operazione di calcolo degli interessi, ci si accorda per versare la cauzione su un conto vincolato i cui interessi vengono direttamente versati all'inquilino
DIA
Dichiarazione di inizio attività. Documento redatto da un professionista abilitato che descrive i lavori ( manutenzione straordinaria, restauro o recupero conservativo, ristrutturazione o nuova costruzione) da effettuarsi in un immobile.
DISDETTA
Dichiarazione unilaterale che impedisce la rinnovazione di un rapporto giuridico a tempo determinato, altrimenti automaticamente rinnovato per un determinato periodo di tempo.
DISIMPEGNO
Per disimpegno si intende un piccolo locale con la funzione principale di dare accesso ad altri locali
IMPOSTA DI REGISTRO
Si tratta di tributi a carico dell'acquirente da pagarsi al momento della compravendita, sulla base del valore catastale. Per i trasferimenti, ammonta al 2% sulle prime case e al 9% sugli altri immobili se acquistati tra privati. Per la registrazione delle locazione al 2% annuo del canone.
INVENTARIO:
Consiste nella rilevazione, enumerazione e descrizione dei singoli oggetti o beni esistenti nell’appartamento, sarà a cura del proprietario o dell’agenzia. E’ bene stilarne sempre una copia al momento della consegna dell’alloggio, in questo modo, in caso di danni, sarà chiaro a chi spetterà il pagamento delle riparazioni. L’inventario potrà essere accompagnato da fotografie che documentino lo stato effettivo delle cose al momento della locazione. E’ una semplice precauzione che consente di tutelare l’inquilino ed il proprietario. L’inquilino non vedrà imputarsi dei danni non causati, e il proprietario non dovrà provare che il danno è stato causato dall’inquilino. Il verbale di consegna è scritto e firmato in duplice copia, e solitamente allegato al contratto di locazione. Ognuno ne conserva una copia che verrà verificata al momento del rilascio dell’appartamento per valutare la condizione dei luoghi.
IPOTECA
L'iscrizione dell'ipoteca su un bene costituisce un diritto reale (garanzia) a favore della Banca che eroga il mutuo, garantendo l'istituto di credito dal rischio di insolvenza da parte del mutuatario che non può far fronte al pagamento degli interessi e/o al rimborso del capitale. Sul medesimo bene si possono iscrivere anche più ipoteche per crediti diversi e a ognuno di questi viene assegnato un numero d’ordine (grado di ipoteca). Le banche in genere accendono mutui solo contro ipoteche di primo grado.
MANSARDA
Ambiente con finestre, ricavato in un sottotetto
MANDATO
Il mandato è il contratto col quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell'altra. Chi conferisce il mandato è il mandante, chi lo riceve è il mandatario.
METRI QUADRI COMMERCIALI
Le dimensioni delle case in vendita sono sempre espresse in metri quadri commerciali. Questa è una misura convenzionale che non coincide con lo spazio abitabile, ma si calcola sommando le seguenti voci: superficie calpestabile coperta (si calcola al 100%), balconi e terrazzi scoperti (si calcolano al 25%), balconi e terrazzi coperti chiusi da 3 lati (si calcolano al 35%), verande (si calcolano al 60%), pareti portanti interne e perimetrali (si calcolano al 50%), pareti divisorie interne all'appartamento (si calcolano al 100%), giardini da appartamento (si calcolano al 15%), giardini di ville e villette (si calcolano al 10%), cantine e solai (si calcolano tra il 15% e il 35%). In linea di massima i metri quadri commerciali sono superiori del 15-20% a quelli realmente utilizzabili (calpestabili).
MULTIPROPRIETÀ
Per multiproprietà si intende l'acquisto del diritto all'uso di un'abitazione per un determinato periodo dell'anno. Nel sistema giuridico italiano si acquista in genere un diritto su una porzione di immobile.
NUDA PROPRIETÀ
Quanto resta del diritto di proprietà sull'immobile dopo la cessione dell'usufrutto. Il nudo proprietario non ha alcun diritto sulla casa fino alla scadenza dell'usufrutto.
PERMUTA
Scambio di un bene con un altro a parità di valore o con compensazione delle differenze di valore. Quando lo scambio di abitazioni avviene tra due proprietari si pagano le imposte solo sull’abitazione di maggior valore.
PERTINENZA
Porzione autonoma di fabbricato legata all'immobile principale da un rapporto di servizio, per volontà del proprietario e per sua reale destinazione. Ad esempio un box, una cantina o un solaio rispetto all'appartamento situato nello stesso fabbricato.
PRIMA CASA
Con questo termine si indica la casa utilizzata come abitazione principale. L'acquisto della prima casa gode di agevolazioni fiscali.
PROCURA
È l'atto con il quale una persona conferisce ad un altra il potere di rappresentanza. La procura serve a rendere noto a tutti coloro con i quali il rappresentante entrerà in contatto, che lo stesso è stato autorizzato a trattare
PROVVIGIONE
Percentuale che spetta all'agente immobiliare per la sua mediazione. La provvigione, salvo accordi diversi, comprende le spese ma mai l'Iva di legge ed è dovuta sia dal venditore sia dall’acquirente.
RENDITA CATASTALE
Valore attribuito dal catasto alla capacità di generare reddito da affitto di una determinata unità immobiliare. E' la base di calcolo per le imposte che gravano sulla casa.
STATO DEI LUOGHI:
Solitamente il locatore o l’agenzia che lo rappresenta, redige questo documento con il conduttore. E’ il modo più semplice per constatare in modo obiettivo lo stato dei locali (pavimenti, muri, impianti, elettrodomestici, mobilio etc.) affittati. E’ redatto in duplice copia e deve essere firmato da entrambe le parti. Questo documento, consente di verificare lo stato dei locali anche al momento del rilascio dell’appartamento, senza imputare spese all’inquilino se non effettivamente dovute. Inoltre, non bisogna dimenticare di rilevare le letture dei contatori di acqua, telefono, luce e gas prima dell’arrivo e della partenza (a meno che non sia compreso tutto nel canone d’affitto o conteggiati forfettariamente).
TASSA RIFIUTI
Tributo dovuto al comune per la rimozione dei rifiuti solidi urbani.

 

 

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